房屋征收评估办法有哪些(如何对被征收房屋实施评估)

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2020年5月17日09:54:49 评论 2,334

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台使得国有土地上的房屋征收程序、标准、实施等更加有法可依,但在实际的房屋征收过程中,还是会产生诸多的纠纷事宜,其中最重要的一部分就是被征收人对补偿方案的不满意。现实中的补偿往往与被征收人心理预期的价位有很大差距,不同评估方法的确定会使得房屋价值相差很大,那么如何判断评估机构选用了适合的评估方法呢?北京在明律师事务所李顺华律师团队将为您具体介绍房屋征收中的评估方法及其适用选择。

正文:

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,对于被征收房屋的基本补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿三个方面。其中,对被征收房屋价值的补偿是重中之重,这就意味着估价成为确定房屋价值程序中最重要的步骤。

如何来确定估价的标准,住房和城乡建设部于2011年6月发布的《国有土地上房屋征收评估办法》对评估标准做了标准化的规定,实践中是由协商选定或其他方法确定的房地产价格评估机构做出《分户估价单》,根据评估对象和当地房地产市场状况选择合适的方法对被征收房屋价值进行评估。

但被征收人在收到评估报告时往往一头雾水,评估的价格与自己的预期甚至是与相邻的房屋价值相差很大。在遇到这种情况时,一方面可能是评估程序的不规范甚至违法造成的,另一方面则很可能是评估机构对评估方法的选择出了错。那么在征收房屋中有哪些评估方法?它们具体是如何适用和选择的呢?

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定:注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

2 市场估价法

市场估价法就是参照被征收类似地区商品房的价格来确定被征收房屋的补偿标准,是房屋征收评估过程中最适宜的评估方法。它通常适用于具有在市场上具有交易性的房地产,比如普通商品住宅、商场、标准工业厂房等。市场估价法代表着一种立法导向,即由以前单纯的对房屋价值补偿到现在开始重视对土地价值的补偿,被征收的地区如果以后被开发成商业区,土地价格必然随之上涨,那么对于该地区的征收而言,最有价值的其实是该地区的土地,因此,被征收人理应享有一部分由于该土地增值取得的利益。

2 成本估价法

成本估价法又称成本逼近法,就是最大程度缩小市场的空间,以房地产如果重新建造的价值减去折旧价来计算。这种估价方法通常适用于房地产很少有交易实例,无法采用市场比较法的情况,如宅基地上的土地与房屋。在评估方法的适用中成本估价法本应是退而求其次的选择,但在实践中成本估价法很容易被评估机构所滥用,该种方法所估出来的价格远远低于市场法、收益法等。

2 收益法

收益法是参照房地产未来的收益来确定被征收房屋的补偿标准,适用于有潜在收益价值存在的房地产,并且对于未来的收益和风险在一定范围内是可以进行预算的,比如酒店、游乐场、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等有明显营利收入的场所,与之相反的公共空间或公益性质的房地产则不适用这种估价方法。

2 假设开发法

假设开发法针对的是征收过程中还处于建设状态的房屋,主要指通过估算建设完成后该类不动产的正常交易价格,再在此基础上扣除开发成本、税收等费用,其剩余金额即为评估结果。假设开发法主要适用于待开发的土地、将生地开发成熟地的土地或待征收改造的在开发房地产。

其实,在实际的房屋征收过程中,现如今对被征收房屋实施评估多数存在的是市场比较法和成本逼近法。如果评估机构选用的是市场比较法,在明律师提醒您需注意两点:一是其参考的被征收房屋的类似房地产在区位、用途、权利性质、档次新旧程度、规模、建筑结构等方面是否有相似处,简单来说就是对比同一地区或相邻房地产的价格;二是其参考的市场价格,是否是在评估时点时的平均交易价格。如果评估机构采用的是成本逼近法,您需注意的是否符合事实,被征收房屋是否真的不适用市场比较法或其他方法。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款规定:被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

事实上如果仅看这条规定,评估方法之间的选用其实是有交叉和极大不确定性的,法律是否有规定优先选用的评估方法呢?《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”其实就意味着在征收房屋过程中应主要适用市场法,其他方法则结合具体情况选择适用。

值得注意的是,评估机构在可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。所以常见的评估报告中,评估机构仅仅采用一种评估方法且未予以说明、陈述理由,事实上违背了公正合法的估价原则。

除此之外,若同一征收项目的房屋征收评估工作委托了两家以上的评估机构,应当确定一家为牵头单位,通过沟通后由牵头单位就评估方法等方面确定统一的标准。因此,即使是多家评估机构参与了同一项目的房屋征收评估工作,其评估方法也应有统一的标准,这是集体征收项目中应注意的问题。

北京在明律师事务所的李顺华律师团队提醒广大被征收人,房屋价值的评估是确定房屋价值以及最后能得到多少补偿的重要步骤。在面对评估机构出具的评估报告时,被征收人常常不理解为什么选择了这种评估方法。事实上不同的评估方法所评估出的房屋价值相差极大,被征收人应能够结合自身房屋价值情况判断所选评估方法合适与否,如果与事实不符应及时进行救济,以免错过维权的最佳时机,在必要时可以委托专业的律师来解决。

来源:莫然博客,欢迎分享本文!

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