二手房交易流程与税费(买二手房时80%的人都没注意到这些事项 )

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2020年4月2日00:23:59 评论 4,358
摘要

在房屋买卖的过程中,除了房款,一定会涉及到的另外一个大头就是税费。税费的多少会直接影响交易的结果,虽然不论新房和二手房交易的过程中都有经纪人的帮助,他们就全给您办了,但为了钱不会交的不明不白,也方便大家更加了

在房屋买卖的过程中,除了房款,一定会涉及到的另外一个大头就是税费。税费的多少会直接影响交易的结果,虽然不论新房和二手房交易的过程中都有经纪人的帮助,他们就全给您办了,但为了钱不会交的不明不白,也方便大家更加了解相关知识,本期我们来细聊一下税费。

01各性质的房子需要交什么税费?

01新房

02二手房

1一类经适房

我们平时说的经适房一般指的就是一类经济适用房,其满五年补缴综合地价款后才可上市交易(契税票填发日期或房产证登记日期满五年,注:有些城区还需要户籍所在区县住房保障管理部门开具放弃优先回购证明)

需要注意:补缴完综合地价款经适房转商品房,房本日期重新计算,白话就是原来满五的现在没了。

需缴纳契税、个税、增值税及附加、综合地价款

二类经济适用房

房产证上一般标明其房屋性质是“按经济适用住房管理”,也就是回迁房、集资建房、安居房等。拿到房产证即可交易。

需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地出让金

2两限房

限房价、限套型普通商品住房,和经适房相同2009年左右开始已经停止申请了,上市条件也和经适房相同,契税票填发日期或房产证登记日期满五年。

需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地收益金

3自住型商品房

简称自住房,是限房价、限面积的政策性住房,比同品质同地段的商品房价格低30%左右。在2017年自住型商品房升级为共有产权房,上市条件同为契税票填发日期或房产证登记日期满五年。目前北京还没有满足条件上市交易的自住型商品房。

需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地收益等价款

4公房

是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。公房分两种,一种不可上市交易,居民只有使用权,一种可以上市交易,也就是我们说的已购公房。(注:央产房是公房的一种,上市前需满足条件并办理交易备案,蓝岛大厦一层办理上市申请手续)

需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地出让金

5普通商品房

需缴纳契税、个税、增值税及附加

6商办

新建:需缴纳契税(网签价的3%)、印花税(网签价的0.5%)、专项维修基金

二手:需缴纳契税、个税、增值税、印花税、土地增值税

03车位

需缴纳契税(网签价的3%)、印花税(网签价的0.5%)、专项维修资金

02其他过户方式

01赠与和继承

继承分为三类:法定继承、遗嘱继承、遗赠

法定继承就是被继承人无遗嘱,按继承顺序(第一顺序:配偶、子女、父母。第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承遗产

遗嘱继承顾名思义,按照遗嘱继承。立遗嘱时如果继承人是法定继承人,就是遗嘱继承,如果继承人是非法定继承人,就是遗赠,其实就是属于赠与。

前两种不需要缴税,遗赠需要3%的契税和0.05%的印花税。

02公司买房

1什么样的公司能在北京买房?

①个体工商户连续5年(含)以上在本市缴纳个体工商户税,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房),只能出经营者(或家庭成员)房产证;

②大陆公司在京购房不受限购,可以买住宅(港资或者无营业执照类的政府企业除外);

③境外机构在京设立分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)可在本市购买办公所需的非住宅房屋。

(备注:简单说-②③,公司注册地在大陆,就可以在北京买房,不限购,可买住宅;注册地不在大陆,只可以购买非住宅。)

2公司买房的税费?

契税(申报价的3%),印花税(申报价的0.5%),房本登记费(550元/本)

3公司名义买房贷款方面问题?

公司买房需要法人做担保,提供法人流水,做贷款。最多贷款5成,利率1.1倍。

4持有公司房产每年需要缴纳哪些税?

①房产税:原值*0.7*1.2%(1000万*0.7*1.2%=8.4万)

缴纳时间:4月份或者11月份,违约会有滞纳金,卖房前要补齐。只缴纳5年。

②土地使用税:对应土地级别税额*建筑面积/年,一般是1.5元-30元/平/年不等

5卖的时候,需要交哪些税?

增值税:(申报价-原值)*5.6%;

印花税 :申报价 * 万分之五;

土地增值税(递增额的30%-60%)

企业所得税按年应纳税所得额的比率征收;

(注意:在北京公司买房三年限售,且不能落户不能上学)

03各类税费如何计算?

01契税

02个税

03增值税及附加

04土地出让金

05综合地价款

06专项维修基金

独立式住宅、非住宅(如别墅)为50元/平米

多层住宅、非住宅(六层以下建筑)为100元/平米

高层住宅、非住宅(七层以上建筑)为200元/平米

07土地收益等价款(自住型商品房)

届时同地段商住房价格和该自住型商品房购买时价格差价的30%

08土地收益金(两限房)

(房屋核定价-原值)*35%

09土地增值税(公司买房)

土地增值税=增值额*税率(税率30%-60%)

增值额=网签价或核定价-扣除项目金(网签价、核定价哪个大去哪个)

扣除项目金=原值+原契税+本次增值及附加+递增额+网签价或核定价的10%(网签价、核定价哪个大去哪个)

递增额=原值*5%*年数

税率由增值额/扣除项目金决定

举例:之前买了一套2000万的房子,网签价1500万,5年后,对外卖出,销售价格3200万.需要缴纳多少税?

增值税:(3200-1500)*5.6%=95万

企业所得税:(3200-1500)*25%=425万

印花税:3200万*0.05%=16000元

土地增值税:(3200-1500)*30%=510万

04其他名词解释

挂牌价:业主在中介挂牌时定下的价格。

网签价:现在二手房过户前需要网签,也就是将交易和合同公示在房管局网站上,网签价就是网上合同上写的成交价格。

过户指导价=核定价:有关部门定的一个房产过户价格,一房一价。

评估价:评估机构计算出的相对科学合理的市场参考价。(影响贷款上限)

成交价:最终真实成交价格。

中介费:最多为成交价的2.7%(其中包含很多杂项,暂不过多介绍)

原值:上一次过户的成交价。

资金监管:将买卖双方的资金放入第三方账户,以免发生资金损失造成违约。

满五满二:满五指的是从取得产权证的日期算起,持有该房产的时间已经大于等于5年(满二就是大于等于2年),如果说房产证还没有办下来的话,也可以按照缴纳契税发票上的日期算起。

唯一:指业主在该省份内,登记在国土局系统里得只有这一套房子。

普通住宅、非普通住宅:

以北京市为例,其普通住宅的认定应具备以下三个条件。

1.住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上。

2.单套建筑面积在140平方米(含)以下。

3.实际成交价低于下表 (家庭唯一住宅才能享受普宅契税)

05退 税

卖公买商:出售公房一年内新购商品房,在契税缴纳日起3年内,纳税人可以按规定去地税部门申请退税。

拆迁买二手:房子被拆迁后,携拆迁款购买二手房,可以享受契税减免优惠,最多可全部抵扣。可在缴税时直接抵扣,也可税后办理退税。

最后举个例子,都是我编的啊,可能有漏洞:

一哥们首套房,手里有150万,首先看了一套北京新天地(商品房)55平开间,满五唯一,挂牌价320万,评估价280万,不行觉得太憋屈。

又看了一套瀛海家园(回迁房:二类经适)83平南北通透的两居,挂牌价280万,评估价252万,一下激动了,觉得这个太便宜了。但殊不知原值20万,刚下的房本,名下还有三套房。

北京新天地:商品房满五唯一,只需缴纳契税=280×1%=2.8万

瀛海家园:二类经适房不满五唯一

需缴纳增值税及附加=252/1.05×5.6%=13.44万

契税=(252-13.44)×1%=2.3856万

个税=(252-20)×20%=46.4万

土地出让金=252×3%=7.56万

总计需要缴纳约70万税费

(注意:计税价也就是是税基=网签价,最低过户指导价≤网签价≤评估价,网签价要结合购房人的付款方式,所以网签价会根据每个购房者的情况而变化)

以上仅为粗略计算,但可以见得藏在挂牌价下面税费的威力(挂牌价都不含税费)

来源:莫然博客,欢迎分享本文!

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